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关于上海城市房屋拆迁若干问题的解答
来源: 上海动拆迁律师 作者:未知 发表日期: 2015-02-24 21:35:43

关于上海城市房屋拆迁若干问题的解答

1、问:上海市政府于2005年3月7日发布的《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》中是如何看待拆迁问题的?
   答:《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》中对拆迁作了几个大方面的规定:一是要合理控制拆迁规模、严格规范审批程序;二是要深入推行拆迁五项制度、确保拆迁公开透明,五项制度是指执行公示、信访接待、举报、承诺书和监管制度;但是要加强拆迁单位和人员管理、规范拆迁行为;四是完善政策法规、加强拆迁工作监督;五是切实做好拆迁信访及矛盾化解工作、维护社会的和谐和稳定。可见,市政府非常重视拆迁工作,拆迁工作为上海经济发展、城市面貌改善、市民居住条件改善作了重要贡献。做好拆迁工作刻不容缓。

2、问:政府是如何实现合理控制拆迁规模的?
   答:政府的通知中规定,各区县政府和有关部门要贯彻落实国家政策,从本地区经济出发,在符合城市总体规划的条件下,制定拆迁计划,严格控制拆迁面积。市、区县政府将共同推进配套商品房建设,为动迁家庭筹集质量合格、价格合理、户型适当的拆迁安置房。对于拆迁许可的审批,明确规定对于新建设项目,动迁房源达不到70%的,不批准拆迁许可;而拆迁矛盾和纠纷比较集中的区县,除重点项目外,停止对新的拆迁许可审批,集中力量解决拆迁遗留问题。

3、问:《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》主要适用于哪些人或事?
   答:凡是在本市国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人进行补偿、安置的,适用《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》。

4、问:什么叫拆迁活动中的当事人?城市房屋拆迁活动中究竟有哪些当事人?
   答:拆迁当事人是指与房屋拆迁补偿安置具有利害关系的单位和个人。包括房屋拆迁人、被拆迁人、承租人等。需要注意的是,他们在拆迁补偿安置关系中所处的地位是不一样的。首先,拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位;其次,被拆迁人是指被拆除房屋的所有权人,即拥有被拆迁房屋所有权的单位和个人,一般情况下,房地产产权证记载的权利人则为所有人,所有人可以是一人也可以是多个人共有;再次,承租人是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人,主要分为两类:一是执行政府规定租金标准的承租人,如持有租用公房凭证的公房承租人;二是通过协商议定租金标准的承租人,主要是市场租赁关系中的承租人。

5、问:拆迁人在拆迁活动中享有哪些权利、负有哪些义务?
   答:拆迁人的主要权利包括:与被拆迁人、房屋承租人达不成补偿安置协议时,可以申请裁决,被拆迁人、房屋承租人搬迁后可以拆除房屋。
    拆迁人的主要义务包括:按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定,对被拆迁人、房屋承租人给予补偿安置。

6、问:被拆迁人以及房屋承租人在拆迁活动中又享有哪些权利、负有哪些义务?
   答:被拆迁人、房屋承租人的主要权利包括:按照上海市城市房屋拆迁管理实施细则的规定,选择补偿安置方式,并要求拆迁人补偿安置;与拆迁人达不成补偿安置协议时,可以申请裁决;对拆迁补偿估价结果有异议时,可以申请鉴定等。
    被拆迁人、房屋承租人的主要义务包括:必须在补偿安置协议约定或者拆迁裁决规定的搬迁期限内完成搬迁,并负责将房屋使用人迁出被拆除房屋。

7、问:作为被拆迁人、承租人,我们应当如何订立补偿安置协议?
   答:拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议。但符合下列情形之一的,被拆迁人、房屋承租人应当分别与拆迁人订立补偿安置协议:(1)拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的;(2)拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的;(3)拆迁房管部门依法代管的房屋的;(4)拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。

8、问:我们签订的补偿安置协议一般包括哪些内容?
   答:应当包括以下内容:一是被拆除房屋的建筑面积;二是货币补偿金额;三是补偿安置方式;四是搬迁期限;五是当事人需要约定的其他事项。实行产权调换的,补偿安置协议还应当包括安置房的价值金额、面积、地点和层次等事项。

9、问:大家所普遍关心的拆迁货币补偿款和安置房到底归谁所有?
   答:拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款和安置房应当归被拆迁人所有,被拆迁人应当负责安置房屋使用人。拆迁人给予被拆除房屋承租人的货币补偿款和安置房屋归房屋承租人及其共住人共有。

10、问:如果拆迁当事人对评估结果有争议,该怎么处理?
    答:拆迁当事人对评估结果有争议时,一方当事人可以向本市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定。拆迁当事人在收到评估报告后的15日内,未申请鉴定的,以评估结果作为裁决依据;申请鉴定的,以房屋拆迁估价专家委员会的鉴定结果作为裁决依据。

11、问:“拆迁裁决”是指什么?
    答:拆迁裁决是指房屋拆迁主管部门根据一方当事人的申请,应用行政手段对补偿安置争议依法做出决断的具体行政行为。当事人对裁决不服的,可以在裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉,或者在60日内向有管辖权的行政机关申请行政复议。因此,拆迁裁决不具有惩罚性,目的是解决房屋拆迁争议。裁决作出后,对双方当事人具有一定的约束力,即被拆迁人、房屋承租人必须在规定的期限内实施搬迁;拆迁人必须依照裁决给予被拆迁人、房屋承租人安置补偿。

12、问:如果拆迁当事人对裁决不服,应如何向法院起诉?
    答:当事人可以在裁决书送达之日起3个月内向人民法院提起行政诉讼。当事人认为行政机关的行政裁决违法,可以要求人民法院撤销、部分撤销裁决。当事人还可就裁决违法造成的损害事实向人民法院提起请求赔偿的诉讼。

13、问:拆迁居住房有哪些补偿安置方式?
    答:主要有两种:一是市场价补偿安置,即按照被拆除房屋的房地产市场评估价,给予被拆迁人或被拆迁房屋承租人货币补偿或者与货币补偿金额同等价值的产权房屋;二是异地产权房屋安置,即符合条件的被拆迁人或被拆迁房屋承租人以原房屋建筑面积为基础,在“拆一还一”的基础上,再增加地段级差面积,在应安置面积内不结算差价。

14、问:如何确定市场价补偿安置标准?
    答:考虑到本市的房屋特点,相当一部分被拆迁居民得到的补偿安置款可能低于原来的补偿安置水平,为了保持新老政策的连续性,既保障补偿安置水平不下降,又使补偿安置标准简单清晰,设置了最低补偿单价标准,并增加了价格补偿。因此,居住房屋市场价补偿安置标准的基本标准的基本公式为:
    货币补偿金额=(市场单价+价格补贴)x 被拆除房屋的建筑面积。
    上述公式中,“市场单价”为房地产市场的评估单价,评估单价不足最低补偿单价标准的,以最低补偿单价标准计算;“最低补偿单价标准”,为被拆除房屋同区域已购公房交易的平均单价。“价格补贴”,评估单价不足最低补偿单价标准的,按最低补偿单价标准的一定比例(不低于20%)确定;评估单价高于最低补偿单价标准的,按高出部分与最低补偿单价标准差额的一定比例(不低于20%)确定。

15、问:私有住房拆迁时,如何对所有任何承租人安置补偿?
    答:(1)被拆除私有住房为未出租和按市场方式出租的私有住房的,所有人补偿款的计算公式为:
    货币补偿金额=(市场单价+价格补贴)X 100% X 被拆除房屋的建筑面积
    按市场方式出租的私有住房承租人不作为直接补偿安置对象,原租赁关系由所有人和承租人协商解除;不能协商解除的,拆迁人只能对所有人实行产权调换,调换的房屋由原承租人承租,租赁关系继续保持。
    (2)被拆除房屋为老出租私房(包括房管部门代为经租房屋)的,给所有人补偿款不设最低补偿单价标准,也无价格补贴。计算公式为:
    货币补偿金额=评估单价 X 100% X 被拆除房屋的建筑面积
    承租人补偿款的计算公式为:
    货币补偿金额=(市场单价 X 80% + 价格补贴) X 被拆除房屋的建筑面积

16、问:对于非居住房屋的拆迁,如何补偿安置?
    答:拆迁非居住房屋的,被拆迁人可以选择货币补偿,或者实行与货币补偿同等价值的产权房屋调换。但拆迁用于非公益事业房屋附属物的,不做产权调换,只能由拆迁人给与货币补偿。

17、问:非居住房屋拆迁的货币补偿金额如何确定?
    答:非居住房屋的货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场价确定,不适用最低补偿单价标准和价格补贴。
    (1)拆除未出租的非居住房屋
    所有人的补偿款为:
    货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价 X 100%
    (2)拆除公有出租非居住房屋
    所有人的补偿款为:
    货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价 X 20%
    (3)拆除房管部门代管的非居住房屋
    所有人的补偿款为:
    货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价 X 100%
    (4)拆除房管部门代理经租的宗教团体所有非居住房屋
    所有人的补偿款为:
    货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价 X 100%

18、问:拆迁非居住房屋时,拆迁人还应向被拆迁人、承租人补偿哪些费用?
    答:包括:一是按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用;二是无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;三是因拆迁造成的停产、停业的适当补偿。

19、问:如何对违章建筑和临时建筑拆迁进行补偿?
    答:拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当的补偿。同时,被拆迁人接到停止建设通知后,继续进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分,不予补偿。

20、问:拆迁人与被拆迁人,或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成安置协议,就补偿安置协议能不能向人民法院提起诉讼?
    答:根据2005年7月4日最高人民法院审判委员会第1358次会议的司法解释意见:“达不成协议的人民法院不予受理。”应当根据《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定,向有关部门申请裁决。

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