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上海拆迁律师浅析拆迁各阶段如何应对
来源: 上海拆迁律师 作者:上海拆迁律师 发表日期: 2017-10-27 10:30:43

随着上海各区、县房屋征收工作年度规划的进一步落实和推进,征收人与被征收人、公有房屋承租人之间,被征收人与被征收房屋内的户籍在册人员、房屋实际使用人或居住困难认定对象之间,公有住房承租人与共同居住人或居住困难认定对象之间,因房屋征收引发的纠纷也逐渐增多。上海拆迁律师结合上海法院审理房屋征收案件的司法实践,及十多年来从事房屋征收纠纷诉讼的实战经验,就广大房屋征收利害关系人在房屋征收中如何维权提供一些意见和建议:

1. 对于征收人与被征收人、公有房屋承租人之间因补偿安置利益分歧较大,无法达成补偿协议的情形,上海拆迁律师建议被征收人、公有住房承租人与被征收房屋有关联的其他利害关系人(主要包括私房拆迁时无产权的有户籍人员、无户籍的私房产权人、无户籍的私房继承人、公有房屋共同居住人及私房/公房内的居住困难户认定对象,下文统称为“其他利害关系人”)尽可能摆正心态,在内部达成一致意见的基础上尽早与房屋征收人签订补偿协议,尽量避免房屋征收部门向所在区人民政府申请房屋征收决定而引发行政复议或行政诉讼,已经进入房屋征收决定行政复议或行政诉讼的被征收人或公房承租人万不可存侥幸心里,更不可以为政府不会轻易申请人民法院强迁。事实上,经过司法程序强制拆迁的案例已经有许多,但仍有不少公民以为政府是不可以或不可能申请人民法院强制拆迁房屋的,这是房屋征收实践中的一个普遍误解和重大误区。
从另一个层面来讲,经过房屋征收决定程序的被征收人或公房承租人,不仅整体补偿利益减少,特别是奖励费的扣除,且所安置的房源不是地理位置太偏,就是房型结构、套型面积很不理想,甚至房源位置既偏、房型结构又差,且以市场价计算安置房的购置价格,最终利益受损的是与被征收房屋有关的所有利害关系人。

2. 关于被征收人、公有房屋承租人与“其他利害关系人”之间因补偿权益分割引发的纠纷,建议被征收人、公有房屋承租人与其他利害关系人之间尽可能协商解决。在协商未果或根本看不到协商解决希望的情况下,其他利害关系人应抓紧时间诉讼解决,否则会错过最佳的诉讼时机。

3. 由于房屋征收实践中往往是“其他利害关系人”的补偿权益最易受到侵害,上海拆迁律师认为:“其他利害关系人”应尽可能通过多种渠道了解补偿协议的谈判与签订情况、协议的生效情况、补偿款的发放情况等。
由于房屋征收过程中,动迁组基本是仅与被征收房屋的被征收人、公有房屋承租人或其授权代表商谈整个房屋征收补偿事宜的,因此,其他利害关系人应尽可能及时掌握房屋征收补偿协议的谈判及签订过程(现在上海大部分房屋征收基地普遍采取电脑或上墙张贴的方式,公示房屋征收进度情况,但也存在公布不及时或更详细的补偿信息材料只有通过律师向法院申请调查令才能完全浮出水面的情况),因此,其他利害关系人在大体了解补偿协议已经签订的情况下,应及时向法院提起共有纠纷诉讼或安置房屋的确权诉讼(上海各个基层法院对此类案件案由的定性也不统一,主要是定性为共有纠纷、共有物分割纠纷、分家析产纠纷、所有权确认纠纷,这些都不影响利害关系人实体诉求的主张)。

4. 不同的利害关系人,应当结合自己在被征收房屋内的实际情况采取切合实际的诉讼主张,有些人主张安置房比较有利,有些人可能主张安置房比较困难,那就只能退而求其次主张分割补偿款。
此外,不同的诉讼主张,法院给予立案或进行审查处理的先决条件也不一样。对于主张仅分得补偿款的当事人而言,主要适用于考虑自己可能争取不到安置房安置、自己的安置份额购买不到安置房,或主动放弃安置房而接受分割补偿款的情形。

综上所述,上海拆迁律师建议:对于仅主张分割补偿款的当事人而言,可以在补偿协议签订后,即时向法院提起诉讼,以保障自身权益。在主张分割补偿款的同时向法院申请财产保全,由法院向房屋征收人(或房屋征收实施单位)出具财产保全裁定书,要求房屋征收人(或房屋征收实施单位)不得向被征收人、公有房屋承租人支付相应补偿款,以确保自己主张并得到法院支持的补偿款在法院判决后能够顺利执行。

至于如何办理财产保全,要视案件管辖法院而定,不同法院受理案件的具体要求有所不同:有些法院即使补偿协议未生效亦可立案,有些法院必须在协议生效后方可立案。对于主张安置房确权诉讼的当事人而言,在大体分析自己的应得补偿款及可能获得安置房安置的情况下,尽可能确认被征收人、公有房屋承租人选择安置了几套房源,若其选择房源较多,则主张安置房确权的其他利害关系人基本上可以“高枕无忧”(这仅仅是指形式上为获得安置房分配的提供了有利条件,但最终还是取决于利害关系人本人是否符合共同居住人的认定条件或是否列入了居住困难托底保障安置对象),待安置房大产权证办出后,直接向法院提起房屋所有权的确权诉讼。若房屋被征收人、公有房屋承租人选择的安置房源较少,则其他利害关系人应考虑更改安置房的确权诉讼为补偿款的共有物分割诉讼,抓紧时间向法院提起诉讼,并申请财产保全。

简而言之,在被征收房屋选择居住困难托底安置的情况下,列入托底安置对象的人员获得一定的补偿利益基本是没有问题的,关键是最终能否争取到令自己满意的补偿金额。在被征收房屋“数砖头”的情况下,根据上海市政府的相关规定,私房征收,补偿利益原则上归被征收人所有,被征收人有义务安置私房的实际使用人;若是公房征收,补偿利益原则上由公房承租人和共同居住人共有,因此,公房征收中共同居住人的认定是关键。现实中,不少公民长期以来认为只要有户籍在被征收房屋内,无论是国有土地上的私有房屋、公有住房还是农村宅基地房拆迁,都理所当然分得补偿利益,这种理解在2011年上海市政府71号令出台后,已经不再适用了。至于公房征收当中共同居住人的认定,始终是法院司法审查的关键和焦点,甚至不同法院对相同或类似情形的在册人员就共同居住人的认定作出完全相反的认定,毕竟我们国家不是判例法国家,而是成文法国家,民事案件中同案不同判的情形还是存在的。因此,在共同居住人认定这一事关当事人切身利益的问题上,聘请资深、专业的房屋拆迁律师代理诉讼,才能够起到保驾护航的作用。

本文由上海拆迁律师精心整理。
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